整合策划的基本程序
　　（1）第一步骤：
　　A.发现策划对象。
　　B.选出策划对象。
　　C.明确认识策划对象。
　　D.调查掌握策划对象。
　　（2）第二步骤：
　　A.描绘策划轮廓。
　　B.设立策划目标。
　　C.探求策划着眼点。
　　D.酝酿创意，产生构想。
　　(3)第三步骤：
　　A.整理策划。
　　B.预测结果。
　　C.选出策划方案。
　　(4)第四步骤：
　　A.准备提案。
　　B.提案。
　　C.付诸实施。
　　D.将结果用于下一个案例策划。
　　(三)精神价值附加策划
　　单纯的产品，其价值并不大，单纯的精神产品，其价值的实现意义也并不大， 只有将其组合成精神包，再推广出去，才有更大的威力。
　　精神产品是相对于物质产品而言的，有着广泛的内容，不仅包括传统意义上的文化、思想等，还包括其他所有无形的产品，如文化、软件、概念等。单纯的精神产品，其价值的实现意义并不大，只有将其巧妙嫁接和产品组合起来，再推广出去，就可以获得更大的附加价值。

1．精神价值附加的方式:
　　（1）整合：这是“1+1”可以大于2的关键。
    （2）细分：剔除与精神附加价值不符的的部分，使精神附加价值更纯粹、更彻底。
　　（3）重组：精神附加价值有许多种，既有有利的一面，也有不利的一面，如果我们把各种精神附加价值好的一面进行重新组合，其效果可想而知。
　　（4）搭车：搭借已经具有的社会平台，在此基础之上来营造一个属于自己的企业文化、企业形象、企业精神，省时省力。
　　2．精神附加价值的传播：如果你只有一份苹果，给了甲方，其它人就没有了，如果你有一份附加价值，你可以给甲方、乙方、丙方......，给成千上万人，你仍然拥有这份精神附加价值。
第四节 房地产策划模式及其流程
房地产策划是按一定的模式进行的。所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。
目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。
四、常用理论
一、二八法则
　　意大利经济学家帕累托提出
    80%的收入来源于20%的客户
    80%的财富掌握在20%的人手中
　　公司里80%的业绩是20%的员工完成的
    20%的强势品牌占据着80%的市场
…………
  “二八法则”要求管理者在工作中不能“胡子眉毛一把抓”，而是要抓关键人员、关键环节、关键用户、关键项目、关键岗位。
　　“二八法则”之所以得到业界的推崇，就在于其提倡的“有所为，有所不为”的经营方略，确定了传媒业的视野。
　　二、现代策划
　　策划就是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算、它是为个人、企业、组织机构为了达到一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的策划方案，同时在发展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做策划。
　　综上所述策划有以下几个主要的特点：
　　第一、策划的本质一种思维智慧的结晶。
　　第二、策划具有目的性，不论什么策划方案，都是有一定的目的，不然策划就没意义了。
　　第三、策划具有前瞻性、预测性，策划是人们在一定思考以及调查的基础之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。
　　第四、策划具有一定的不确定性、风险性。策划既然是一种预测或者筹划就一定具有不确定性或者风险。
　　第五、策划具有一定的科学性。策划是人们在调查的基础之上、进行总结、科学的预测，策划不是一种突然的想法、或者突发奇想的方法、它是建立在科学的基础之上进行的预测、筹划。
　　第六、策划具有科学的创意，策划是人们思维智慧的结晶，策划是一种思维的革新、具有创意的策划，才是真正的策划，策划的灵魂就是创意。
第七、策划具有可操作性，这是策划方案的前提，如果一个策划连最基本的可操作性就没有，那么这个策划方案，再有创意、再好也是一个失败的策划方案。

　三、USP理论
　　罗瑟•瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（Unique  Selling Proposition），简称USP理论。
　　USP理论包括三个方面：
　　一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益；
　　二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的；
　　三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。
　　1954年，瑞夫斯为M&M糖果所作的“只溶在口，不溶在手”广告创意是USP理论典范之作。
　　四、SWOT分析法
　　SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表：
　　优势（Strength）、劣势（Weakness）、
　　机会（Opportunity）、威胁（Threat）。
　　从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；考虑过去，立足当前，着眼未来。运用系统分析的综合分析方法，将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列公司未来发展的可选择对策。
　　五、5W2H法
　　这七个方面是:
　　(1)Why：为何----为什么要如此做？
　　(2)What：何事----做什么？准备什么？
　　(3)Where：何处----在何处着手进行最好？
　　(4)When：何时----什么时候开始？什么时候完成？
　　(5)Who：何人----谁去做？
　　(6)How：如何----如何做？
　　(7)How much：何价----成本如何？达到怎样的效果？
　　包含了品牌从战略（WHO、WHY）到策略（WHAT、WHEN、WHER）直至战术（HOW）的完整运作系统，在加上另一个H----HOW MUCH（多少）即品牌预算，实际就是一个完整的品牌运作全案！做任何工作都应该从5W2H来思考，?有助于我们的思路的条理化，杜绝盲目性。

　　六、马太效应
　　美国科学史研究者罗伯特•莫顿(Robert K. Merton)归纳“马太效应”为：任何个体、群体或地区，一旦在某一个方面（如金钱、名誉、地位等）获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和进步。它的名字来自于圣经《新约•马太福音》中的一则寓言。此术语后为经济学界所借用，反映贫者愈贫，富者愈富，强者恒强，弱者恒弱，或者说，赢家通吃.....竞争将更加残酷。
　　七、马斯洛需求理论
　　美国心理学家马斯洛（Abraham h. maslow，1908－1970）所首创的一种理论。
　　马斯洛提出需要的5个层次如下：
　　1．生理需要，是个人生存的基本需要。如吃、喝、住处。
　　2．安全需要，包括心理上与物质上的安全保障，如不受盗窃的威胁，预防危险事故，职业有保障，有社会保险和退休基金等。
　　3．社交需要，人是社会的一员，需要友谊和群体的归宿感，人际交往需要彼此同情、互助和赞许。
　　4．尊重需要，包括要求受到别人的尊重和自己具有内在的自尊心。
　　5．自我实现需要，指通过自己的努力，实现自己对生活的期望，从而对生活和工作真正感到很有意义。心理学是营销学基础,对人类需求层次理论的高度把握能更好的为营销服务。
　　八、麦克尔•波特竞争理论
　　哈佛商学院的教授——麦克尔.波特
　　他提出的竞争理论：一个企业要在市场竞争中取得优胜地位，有三种战略可供选择：最低成本、差异化营销、市场集中(lowest cost，differentiation，focus)，为企业的战略定位提供了构架。
　　尽管波特的战略框架在学界评价不一，但对于全球商界领导人来说，有着非凡的说服力。而且，德鲁克也承认，波特是仅有的几个为管理做出重要贡献的学者之一。
　　九、蓝海战略
　　W.钱•金和勒妮•莫博涅教授合著的《蓝海战略》一书。 蓝海战略其实就是企业超越传统产业竞争、开发全新的市场的企业战略。如今这个新的经济理念,正得到全球工商企业界的关注。“红海”是竞争极端激烈的市场，但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域，而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域，在这里，企业凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润.目前在某些领域蓝海战略受到质疑，其实完全没有这个必要。我们仔细分析一下，即使竞争再激烈的市场一样会有市场空白存在，发现市场空白并第一时间介入，这一过程被国外的老头子给冠了一个很动听名字——蓝海战略
　　十、长尾理论
与二八法则相对，21世纪又出现了长尾理论，长尾理论的基本原理是：只要存储和流通的渠道足够大，需求不旺或销量不佳的产品所共同占据的市场份额可以和那些少数热销产品所占据的市场份额相匹敌甚至更大。即众多小市场汇聚成可与主流大市场相匹敌的市场能量。在长尾理论中，实际上“长尾”是二八法则中原先不怎么被重视的那80%非关键的市场和低收益客户等等。长尾理论要想发挥效果必须具备条件：足够的存储和流通的渠道，并且市场维护成本要尽可能小。计算机和网络技术高度发展使之得以实现。因此我们看到大批长尾理论的获利者都是互联网企业，传统市场中“二八定律”依旧大行其道，毋庸置疑。
　　十一、定位理论
　　创始人特劳特与里斯。定位起始于产品，但并不是对产品本身做什么行动。定位是指要针对潜在顾客的心理采取行动，即要将产品在潜在顾客的心目中确定一个适当的位置。因此，定位是对顾客的头脑进行争夺的理论。
　　其目的是在潜在顾客心中得到有利的地位。定位的真谛就是“攻心为上”，消费者的心灵才是营销的终级战场。要抓住消费者的心，必须了解他们的思考模式，这是进行定位的前提。
　　十二、品牌形象论
　　20世纪60年代由大卫•奥格威提出的品牌形象论是广告创意策略理论中的一个重要流派。在此策略理论影响下，出现了大量优秀的、成功的广告。
　　其基本要点是：
　　1、为塑造品牌服务是广告的最主要的目标。广告就是力求是品牌具有并维持一个高知名度的品牌形象。
2、任何一个广告都是对品牌的长程投资。从长远的观点来看，广告必须尽力去维护一个好的品牌形象，而不惜牺牲追求短期效益的诉求重点。
3、随着同类产品差异性减小，品牌之间的同质性的增大，消费者选择品牌时所运用的理性就越少，因此，描绘品牌的形象要比强调产品的具体功能特征要重要得多。
4、消费者购买时所追求的是“实质利益+心理利益”，对某些消费群来说，广告尤其应该运用形象来满足其心理的需求。
　　十三、木桶理论
　　所谓“木桶理论”也即“木桶定律”，其核心内容为：一只木桶盛水的多少，并不取决于桶壁上最高的那块木块，而恰恰取决于桶壁上最短的那块。根据这一核心内容，“木桶理论”还有两个推论：
　　其一，只有桶壁上的所有木板都足够高，那木桶才能盛满水。
　　其二，只要这个木桶里有一块不够高度，木桶里的水就不可能是满的。
  “木桶理论”可以启发我们思考许多问题，比如企业团队精神建设的重要性。在一个团队里，决定这个团队战斗力强弱的不是那个能力最强、表现最好的人，而恰恰是那个能力最弱、表现最差的落后者。因为，最短的木板在对最长的木板起着限制和制约作用，决定了这个团队的战斗力，影响了这个团队的综合实力。也就是说，要想方设法让短板子达到长板子的高度或者让所有的板子维持“足够高”的相等高度，才能完全发挥团队作用，充分体现团队精神。